Các phương pháp định giá bất động sản thông dụng được áp dụng tại Việt Nam

Định giá bất động sản là bước quan trọng mà cả người bán lẫn người mua cần thực hiện trong quá trình giao dịch nhà đất để thuận tiện cân nhắc trong quyết định trao đổi, chuyển nhượng, tránh tình trạng bị “hớ” giá, gây thất thoát tài chính và rủi ro trong đầu tư.

Tại sao cần phải thẩm định giá đất bất động sản?


Định giá bất động sản là hoạt động cần thiết giúp các chủ thể liên quan trong giao dịch bất động sản có căn cứ xác định giá cả ở mức phù hợp và cân đối so với mặt bằng chung trên thị trường.


Thông thường việc định giá bất động sản được thực hiện trong các trường hợp giao dịch: mua bán, bảo toàn tài sản, chuyển đổi quyền sở hữu nhà đất và các tài sản gắn liền với đất, hoạt động thế chấp, thanh lý hoặc đền bù giải tỏa.

 

Tham khảo thêm:

 

10 lời khuyên quý hơn vàng giúp bạn đầu tư bất động sản thành công

 

Vi bằng là gì? và những rủi ro khi mua nhà vi bằng?

 

Phê duyệt 1/500 là gì? Đầu tư dự án phê duyệt 1/500 có an toàn hay không?

 

Tiền nhàn rỗi nên đầu tư vào đâu: bất động sản, vàng hay chứng khoán?

 

Tin tức thị trường đất nền Long An mới nhất 2022.

 

Định giá bất động sản là hoạt động cần thiết giúp các chủ thể liên quan trong giao dịch bất động sản có căn cứ xác định giá cả ở mức phù hợp.

Định giá bất động sản là hoạt động cần thiết giúp các chủ thể liên quan trong giao dịch bất động sản có căn cứ xác định giá cả ở mức phù hợp.


Việc định giá bất động sản cần phải được thực hiện để đảm bảo mọi quyền lợi, bao gồm:


Xác định được giá trị của nhà đất, đảm bảo lợi ích cho các bên trong giao dịch bất động sản.


Làm cơ sở để xác định giá trị bồi thường trong trường hợp bất động sản đó rơi vào diện tranh chấp, đền bù, giải phóng mặt bằng hoặc bồi thường thiệt hại.


Làm căn cứ tại ngân hàng đối với các trường hợp sử dụng bất động sản để thế chấp vay vốn.


Định giá bất động sản còn tạo cơ sở để lập báo cáo tài chính và hạch toán kế toán dùng cho việc thanh lý tài sản hoặc bán đấu giá.

 

Các phương pháp định giá bất động sản đang được áp dụng nhiều nhất tại Việt Nam:


Hiện nay, có nhiều phương pháp để định giá bất động sản. Tuy nhiên, xét theo tính chất cơ sở pháp luật thực tế và phương pháp định giá tại tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, có 5 cách định giá bất động sản được được thừa nhận là những phương pháp cơ bản, có cơ sở lý luận chặt chẽ, có cơ sở khoa học, tuân thủ đầy đủ các nguyên tắc định giá, bao gồm: Phương pháp so sánh, Phương pháp thu nhập, Phương pháp chi phí, Phương pháp chiết trừ, Phương pháp thặng dư.

 

Hiện nay, có 5 cách định giá bất động sản đang được áp dụng

Hiện nay, có 5 cách định giá bất động sản đang được áp dụng

 

*Định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh:


Là phương pháp định giá bất động sản thông qua hành động so sánh, phân tích mức giá của các bất động sản khác tương đương. Các bất động sản được so sánh phải đảm bảo tương tự về vị trí, tiềm năng sinh lời, kết cấu hạ tầng và mục đích sử dụng đất.


Đây là hình thức định giá không thông qua công thức tính, dễ dàng áp dụng. Tuy nhiên, để định giá chính xác giá trị bất động sản, các bên cần có nhiều thông tin và dữ liệu của các mảnh đất khác để so sánh.


 *Định giá bất động sản bằng phương pháp thu nhập:


Là phương pháp định giá bất động sản tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính tới thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại NHTM nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.


Công thức tính giá trị bất động sản theo thu nhập: Giá trị hiện tại của tài sản = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa * Thu nhập ròng hàng năm = Doanh thu hàng năm – Chi phí phát sinh hàng năm * Tỷ suất vốn hóa: là tỷ suất của lợi tức mong đợi trong một năm trên tổng giá trị tài sản.

 

Định giá bất động sản bằng phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá phổ biến nhất hiện nay.

Định giá bất động sản bằng phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá phổ biến nhất hiện nay.


*Định giá bất động sản bằng phương pháp chi phí (giá thành):


Là phương pháp định giá các loại bất động sản không thường xuyên xảy ra trong giao dịch mua bán trên thị trường như: trường học, bệnh viện, nhà thờ, công sở..vv.

 

Phương pháp giá thành giả định rằng giá trị của một tài sản hiện có được đo bằng chi phí làm ra tài sản tương tự của một tài sản thay thế khác, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.


Công thức tính phương pháp giá thành: Giá trị tài sản = Giá trị ước tính của lô đất + Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất – Giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng.


*Định giá bất động sản bằng phương pháp chiết trừ:


Là phương pháp định giá bất động sản được áp dụng đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất. Giá trị tài sản được tính bằng cách là loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).


Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các BĐS (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

 

Định giá bất động sản bằng phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá bất động sản được áp dụng đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất.

Định giá bất động sản bằng phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá bất động sản được áp dụng đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất.


*Định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư:


Là phương pháp định giá bất động sản đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.


Công thức tính phương pháp thặng dư: Vtd=Vpt-Cpt (Trong đó, Vtd: Giá trị BĐS tính theo phương pháp thặng dư:  Vpt: Giá trị phát triển:Cpt: Chi phí phát triển).

 

Thông qua các phương pháp định giá bất động sản tiêu chuẩn này, các chủ thể trong giao dịch bất động sản có thể linh hoạt áp dụng theo mỗi trường hợp cụ thể trong thực tế.

 

Sẽ chính xác hơn nếu các phương pháp này được thực hiện bởi một đơn vị có chuyên môn hoặc hướng dẫn của pháp luật. Tuy nhiên, người bán và người mua vẫn có thể tự mình tham gia vào quá trình định giá bất động sản trước khi tham vấn đơn vị chuyên nghiệp.


Giao Nhân - Phòng Kinh Doanh

(Nguồn: Phucland.com.vn)

Icon động, để lại yêu cầu